به گزارش همدان پرس؛ همین قاعده برای ساختمان و قیمت تمام شده و در نهایت مبلغ نهایی مسکن مصداق دارد و چنان شده است که متقاضیان خانه‌های «نهضت ملی مسکن» در برابر دستور برای افزودن آورده‌های مالی دست‌های خود را بالا گرفته‌اند.
راهکارهای آمده در گفت و گوی پیش رو در تلاش است به دولتمردان و صاحبان اختیار در حکومت برای قیمت‌گذاری مسکن بگوید در همین شرایط بلبشوی اقتصادی و تورم روز به روز بالارونده اگر دولت و نهادهای وابسته، بخشی از دارایی‌های خود را به حساب صندوق عمومی مردم به شکل واگذاری در قالب املاک ملی بگذارند، می‌شود قیمت خانه را لااقل برای بخشی از جامعه معقول نگاه داشت.
شهرک‌های «کوی پرواز» با نامداری از مجاورت فرودگاه همدان، «فرهنگیان» در ورودی شهرک فرهنگیان و مجاور دانشگاه پیام نور و «شهید بهشتی» در داخل شهرک بهشتی هر 3 در قالب پروژه‌های نهضت ملی مسکن با آورده‌های مالی از سوی متقاضیان، چشم‌انتظار بهره‌برداری هستند.
«محسن قربانخانی» با سابقه مدیریت شهری در شهرداری همدان و پژوهش در سطح دکترای شهرسازی به پرسش‌های رسانه «همدان‌پرس» پاسخ می‌دهد. این رسانه همچنان پذیرای آرای انتقادی و پیشنهادی کارشناسان معماری و شهرسازی در زمینه‌های مرتبط به ویژه ماجرای «نهضت ملی مسکن» است. بخش دوم و پایانی از گفت و گوی یاد شده در ادامه آمده است:
چگونه می‌توان تصمیم‌های مربوط به زمین، تراکم و کاربری را با دانش شهرسازی و با هدف تأمین ارزش اقتصادی پروژه‌های نهضت ملی مسکن پیوند داد؟
شهرسازی فقط تعیین کاربری و تراکم نیست. اگر این ظرفیت به‌درستی مدیریت شود، می‌تواند در ایجاد و بازگشت بخشی از ارزش اقتصادی حاصل از توسعه شهری نیز نقش داشته باشد. وقتی ایجاد دسترسی، تأمین زیرساخت، تغییر کاربری یا افزایش قابلیت ساخت‌وساز موجب افزایش ارزش زمین شود، می‌توان در چارچوب قوانین و مقررات، بخشی از این ارزش ایجاد شده را برای تأمین زیرساخت، خدمات عمومی و اهداف مسکن ملی به کار گرفت.
این پیشنهاد به چه شکل می‌تواند در قالب راهکار برای تامین منابع مالی ساخت و ساز در نهضت ملی مسکن ارائه شود؟
در پروژه‌های بزرگ مسکن مانند همین پروژه «نهضت ملی مسکن» می‌توان، متناسب با شرایط هر پروژه، بخشی از زمین را به کاربری‌های تجاری و خدماتی اختصاص داد تا درآمد حاصل از آن به تکمیل بخش مسکونی کمک کند. البته به شرط آن‌که این کار با نیازهای جمعیتی، ظرفیت‌های زیرساختی و ساختار فضایی شهر یا شهرک سازگار باشد. درواقع، زمین فقط یک هزینه برای ساخت مسکن نیست و اگر درست مدیریت شود، می‌تواند بخشی از منابع مالی ساخت مسکن را تأمین کند.
برای مشارکت بخش خصوصی و تغییر شکل اجرای پروژه در شرایط اقتصادی فعلی و با هدف تکمیل نهایی چه تغییری باید توسط مدیران دولتی نهضت ملی مسکن اجرایی بشود؟
باید پیمانکار را شریک کنیم، نه طلبکار. اقتصاد پروژه باید به کمک مسکن مردم بیاید. وقتی دولت با محدودیت نقدینگی و پیمانکار با مطالبات معوق مواجه است، ادامه مدل سنتی نتیجه‌ای جز توقف پروژه ندارد. باید برای پیمانکارانی که توان فنی دارند، مدل‌های مشارکتی و تهاتری تعریف شود تا منافع اقتصادی آن‌ها به تکمیل سریع و باکیفیت پروژه گره بخورد. این کار هم منابع جدید وارد پروژه می‌کند و هم انگیزه پیمانکار را برای طولانی کردن فرآیند کاهش می‌دهد. به تعبیر ساده، باید تلاش کرد پیمانکار صرفاً طلبکار پروژه نباشد؛ بلکه منافع او به تکمیل پروژه گره بخورد.
به بحث دانش شهرسازی بازگردیم. آیا نهضت ملی مسکن صرفاً یک برنامه برای ساخت واحد مسکونی است یا باید آن را بخشی از فرآیند توسعه شهری دانست؟
مسئله فقط «خانه» نیست؛ مسئله «شهر» است. مسکن بخشی از یک نظام شهری است. مسئله فقط ساخت واحد مسکونی نیست؛ محل استقرار این واحدها نیز بخشی از هزینه واقعی مسکن است. اگر زمین ارزان اما دور از شبکه حمل‌ونقل، اشتغال و خدمات شهری باشد، بخشی از هزینه‌ای که دولت در زمین صرفه‌جویی کرده، بعدها از جیب خانوار و از طریق هزینه رفت‌وآمد، زمان سفر و کمبود خدمات پرداخت خواهد شد. از منظر شهرسازی، زمین ارزان لزوماً به معنای مسکن ارزان نیست. موفقیت طرح را نیز نباید فقط با تعداد واحدهای ساخته‌شده سنجید؛ بلکه کیفیت مکان، دسترسی، زیرساخت، خدمات و میزان پیوند پروژه با ساختار موجود شهر نیز باید مورد توجه قرار بگیرد.
شهر به عنوان دایره‌ای قابل گسترش برای محل آسایش زندگی مطرح است. آیا با ساخت مسکن به شکل انبوه‌سازی می‌شود هدف یاد شده را بدست آورد؟ آیا با توجه به آن چه مطرح شد، باید گفت ارائه خدمات شهری در پروژه نهضت ملی مسکن به شکلی نادیده گرفته شده است؟
اگر محل استقرار پروژه از حمل‌ونقل عمومی، مدرسه، درمانگاه، خدمات روزمره و فرصت‌های شغلی دور باشد، خانوار هزینه واقعی آن را از طریق زمان و هزینه رفت‌وآمد پرداخت خواهد کرد. جانمایی طرح‌های مسکن ملی مباحث انتقادی متعددی به دنبال خود داشته و دارد. نباید ابتدا جمعیت را مستقر کنیم و سپس برای تأمین نیازهای آن برنامه‌ریزی کنیم. مسکن، زمانی می‌تواند موفق باشد که همزمان با ساختمان، زیرساخت، خدمات و دسترسی نیز فراهم شود.به همین دلیل معتقدم: خانه بدون دسترسی، الزاماً مسکن ارزان نیست. هدف باید تحویل «یک محیط قابل زندگی» باشد، نه صرفاً تحویل کلید.
در نهایت، اگر پس از استفاده از ظرفیت‌های زمین، تهاتر، مشارکت بخش خصوصی و سایر ابزارهای مالی، همچنان بخشی از هزینه با قیمت بالا برای متقاضیان باقی بماند، چه باید کرد؟
اگر پس از استفاده از ظرفیت‌های دولتی، تهاتر، مشارکت بخش خصوصی و سایر ابزارهای تأمین مالی، همچنان بخشی از هزینه بر عهده متقاضی باقی بماند، راهکار منطقی الزاماً دریافت نقدی آن در میانه ساخت نیست. می‌توان این بخش را در قالب تسهیلات بلندمدت و اقساط متناسب با توان پرداخت خانوار مدیریت کرد. خانواده‌ای ممکن است توان پرداخت یک مبلغ سنگین در کوتاه‌مدت را نداشته باشد، اما بتواند همان مبلغ را طی یک دوره بلندمدت بازپرداخت کند. این تغییر، فشار نقدینگی فعلی خانوار را کاهش می‌دهد و در عین حال امکان تکمیل پروژه را فراهم می‌کند.
در شرایط موجود، مهم‌ترین اولویت‌های برای تکمیل پروژه‌های نهضت ملی مسکن چه می‌تواند باشد؟
برای خروج از وضعیت موجود، می‌توان یک بسته اجرایی کوتاه‌مدت با 3 محور گفته شده در دستور کار قرار داد:
شناسایی و اولویت‌بندی تمام پروژه‌ها بر اساس پیشرفت واقعی و تکمیل فوری پروژه‌های نزدیک به بهره‌برداری
تعیین سقف تعهد مالی متقاضی متناسب با درآمد و توان پرداخت خانوار و جلوگیری از انتقال نامحدود هزینه‌های پروژه به او
ایجاد ساز و کار قانونی و شفاف برای تهاتر مطالبات پیمانکاران با زمین و دارایی‌های عمومی.
استفاده از ظرفیت ارزش افزوده زمین، مشارکت بخش خصوصی و کاربری‌های تجاری - خدماتی برای تأمین بخشی از منابع پروژه
تبدیل بخشی از هزینه باقی‌مانده متقاضی به تسهیلات و اقساط بلندمدت، همراه با تأمین همزمان زیرساخت‌ها و خدمات شهری
در مجموع، باید تمرکز را از «دریافت آورده بیشتر» به «تکمیل مؤثر پروژه» منتقل کنیم.
بنابراین آیا می‌توان این رویکرد را از «درخواست آورده بیشتر» به سمت «تکمیل پروژه» تغییر داد؟
دقیقاً باید چنین تغییری اتفاق بیفتد. نهضت ملی مسکن با هدف کمک به خانوارهای فاقد مسکن شکل گرفته است و امروز بیش از هر زمان دیگری به یک مدل ترکیبی و منعطف برای تأمین مالی و مدیریت پروژه نیاز دارد. راهکار فقط افزایش آورده متقاضی نیست راهکارها روشن‌اند: تکمیل پروژه‌های نزدیک به تحویل، تعیین سقف آورده مردم، فعال‌سازی دارایی‌های عمومی، تهاتر زمین با مطالبات پیمانکاران، استفاده از ارزش افزوده زمین، مشارکت بخش خصوصی، تأمین زیرساخت عمومی و تبدیل بخشی از هزینه باقی‌مانده به اقساط بلندمدت. در این صورت، هدف از تأمین منابع، تکمیل پروژه و تحویل مسکن قابل‌پرداخت و قابل‌زیست خواهد بود، نه اینکه در هر مرحله، بار کسری مالی دوباره به متقاضی منتقل شود.
در راهکار خود دولت به عنوان صاحب اصلی برای نتیجه‌بخشی مسکن ملی چه کارهایی می‌تواند علاوه بر اجرای برنامه‌های عنوان شده، انجام بدهد؟
اگر دولت پول نقد ندارد یا با محدودیت منابع نقدی مواجه است، به این معنا نیست که ابزار ندارد. زمین دارد، دارایی دارد، ظرفیت شهرسازی دارد و می‌تواند سرمایه بخش خصوصی را وارد میدان کند. بنابراین پیش از آن‌که دوباره به خانواری که سال‌هاست منتظر خانه است بگوییم «پول بیشتری بیاور»، باید بپرسیم: «ما به‌عنوان دولت و مدیریت شهری، از تمام ظرفیت‌هایی که در اختیار داریم استفاده کرده‌ایم یا نه؟» و «چگونه می‌توانیم از تمام ظرفیت‌های مالی، اقتصادی و شهرسازی کشور برای به سرانجام رساندن پروژه استفاده کنیم؟» این تغییر سؤال، نخستین گام برای تغییر مسیر نهضت ملی مسکن است.
و پرسش پایانی؛ در شرایط حاضر همچنان جیب مردم تنها پاسخ به مطالبه برای تحویل مسکن است. چه گزینه‌ای را جایگزین می‌دانید؟
با توجه به شرایط موجود زمان آن رسیده که جیب مردم آخرین گزینه باشد، نه اولین گزینه. استفاده از تسهیلات دولتی و ظرفیت‌های شهری کمتر استفاده شده می‌تواند راهکاری جایگزین باشد. هدف نباید صرفاً افتتاح ساختمان باشد؛ هدف، تکمیل مسکن قابل‌پرداخت و ایجاد محیطی قابل‌زندگی برای خانوارهاست.
------------------
گفتگو: فرزاد سپهر
