به گزارش همدان پرس؛ گویا نهضت انتشار خبر برای وعدههای خانهدار کردن شهروندان بیشتر از اصل مسکن اهمیت دارد چرا که همچنان صاحبان انتشار خبر ابتدا مسکن میخواهند سپس به فراهم کردن شرایط بهرهبرداری میپردازند تا مواردی مانند سطح دسترسی شهری، توزیع شبکههای آب و گاز و برق، امکانات آسایش عمومی مانند فضای سبز و پردیسها، راه رسیدن به مکانهای آموزشی و بهداشتی و نیز ورزشی با پرسشهای بهرهبرداران یا همان خریداران مسکن مواجه شود.
خبر افتتاح ۲۲۹۵ واحد مسکن شهری و روستایی نهضت ملی مسکن با حضور وزیر راه و شهرسازی در نهاوند و صحبتهای «فرزانه صادق مالواجرد» در نشست شورای تامین مسکن استان همدان با حضور استاندار و با هدف پیشبرد پروژه «شهرک پرواز» توجه را به سمت نقد مسکن ملی از سوی رسانهها هدایت کرد. هر چند پذیرش انتقاد، گام اول نقد شرایط است اما بیان راهکار به گامی مهمتر بدل میشود.
گفت و گو با یکی از پژوهشگران شهرسازی برای پاسخ به پرسشهای متعدد مقوله نهضت ملی مسکن انجام شده است. «محسن قربانخانی» با سابقه مدیریت شهری در شهرداری همدان و پژوهش در سطح دکترای شهرسازی به پرسشهای رسانه «همدانپرس» پاسخ میدهد. این رسانه پذیرای آرای انتقادی و پیشنهادی کارشناسان و دلسوزان معماری و شهرسازی در زمینههای مرتبط به ویژه مقوله «نهضت ملی مسکن» است.
بخش نخست از گفت و گوی یاد شده را در ادامه میخوانید:
چگونه میتوان با استفاده از ظرفیت زمین، تهاتر، مشارکت بخش خصوصی و ابزارهای اقتصاد شهری، پروژههای نیمهتمام را بدون افزایش فشار مالی بر متقاضیان به سرانجام رساند؟
مسئله نهضت ملی مسکن دیگر برای مردم ناشناخته نیست؛ آنچه امروز اهمیت دارد، پیدا کردن راه خروج است. خانوارهایی که با امید خانهدار شدن وارد این طرح شدند، در سالهای گذشته آوردههای خود را پرداخت کردهاند؛ اما بسیاری هنوز در انتظار تحویل واحد خود هستند و همزمان با افزایش هزینههای ساخت، با مطالبه آورده بیشتر مواجهاند.
مسئله امروز نهضت ملی مسکن فقط کمبود منابع نیست؛ بلکه نحوه ترکیب و بهکارگیری منابع موجود نیز اهمیت زیادی دارد. بخشی از پروژهها اکنون در مراحل میانی و پایانی قرار دارند و منطقی است که در چنین شرایطی، اولویت نخست، تکمیل پروژههای موجود و نزدیک به بهرهبرداری باشد، نه صرفاً آغاز پروژههای جدید.
در گام نخست، پروژههایی که پیشرفت بالاتری دارند و به مرحله بهرهبرداری نزدیکترند، باید در اولویت تکمیل قرار گیرند. نگه داشتن چنین پروژههایی در وضعیت نیمهتمام، در شرایط تورمی فقط هزینه نهایی آنها را بیشتر میکند.
در کنار آن، باید از ظرفیتهایی مانند زمین و داراییهای عمومی واجد شرایط، تهاتر بخشی از مطالبات پیمانکاران، مشارکت بخش خصوصی و ظرفیتهای اقتصادی خود زمین استفاده کرد تا همه فشار مالی پروژه به متقاضی منتقل نشود. به بیان ساده، امروز اولویت باید تکمیل پروژههای موجود و نزدیک به تحویل باشد، نه صرفاً شروع پروژههای جدید.
آورده متقاضی در کنار حمایتهای مالی دولت چگونه باید مدیریت شود تا فشار مضاعفی بر خانوارها وارد نشود؟
آوردههای مالی شهروندان باید سقف مشخص داشته باشد. متقاضی مسکن حمایتی، سرمایهگذار ساختمانی نیست. اگر هزینههای ناشی از تورم، تأخیر و مشکلات اجرایی بدون سقف به او منتقل شود، فلسفه حمایتی طرح زیر سؤال میرود
.
پیشنهاد مشخص این است که برای هر پروژه و متناسب با دهک درآمدی خانوار، سقف تعهد مالی متقاضی تعیین شود. پس از تعیین این سقف، افزایش هزینههای ناشی از تورم، تأخیر یا سایر عوامل نباید بهصورت خودکار به متقاضی منتقل شود؛ بلکه باید از طریق منابع مکمل مدیریت شود. متقاضی نباید محل جبران تمام خطرهای اجرای پروژه باشد.
البته افزایش هزینه ساخت را نمیتوان نادیده گرفت؛ مسئله این است که منبع جبران این افزایش هزینه باید از پیش در مدل مالی پروژه پیشبینی شده باشد. این منابع میتواند از محل تسهیلات، منابع عمومی، مشارکت بخش خصوصی، تهاتر یا تقسیط بلندمدت تأمین شود. در نهایت، متقاضی باید دقیقاً بداند چه میزان تعهد مالی دارد و این تعهد در چه نقطهای پایان مییابد. به اعتقاد من، متقاضی نباید محل جبران تمام ریسکهای مدیریتی، مالی و اجرایی پروژه باشد.
ارزیابی شما در کنار آوردههای مالی متقاضیان، از حمایتهای دولتی به عنوان یکی از شعارهای مورد تبلیغ مسئولان چیست؟
محدودیت منابع نقدی دولت به معنای نبود ظرفیت اقتصادی نیست. دولت و دستگاههای عمومی علاوه بر منابع نقدی، دارای زمین، املاک مازاد، ساختمانهای بلااستفاده و سایر داراییهایی واجد شرایط هستند که در صورت شناسایی و مدیریت صحیح میتوانند بخشی از منابع مورد نیاز پروژهها را تأمین کنند
.
برای نمونه، بخشی از این داراییها میتواند از طریق فروش، اجاره بلندمدت، مشارکت یا تهاتر، به منابعی برای تکمیل پروژههای مسکن تبدیل شود.
بنابراین، اگر دولت با محدودیت منابع نقدی مواجه است، این الزاماً به معنای نبود ابزار نیست؛ مسئله، شناسایی، مدیریت و فعالسازی هوشمندانه داراییها و ظرفیتهای موجود است.
آیا میشود در کنار آوردههای مالی متقاضیان از مسئولان پرسید چه میزان از داراییهای راکد عمومی برای تکمیل مسکن فعال شده است؟
به نظر من، سؤال مهمی است و یکی از مسیرهای قابل بررسی، تسویه بخشی از مطالبات پیمانکاران از طریق زمین و داراییهای عمومی واجد شرایط است.
برای مثال، اگر پیمانکاری به دلیل انباشت مطالبات امکان ادامه فعالیت نداشته باشد، میتوان بررسی کرد که آیا بخشی از مطالبات او با زمین یا سایر داراییهای عمومی تسویه شود و در مقابل، تعهد مشخصی برای تکمیل پروژه در زمانبندی تعیینشده دریافت شود.
البته چنین مدلی باید کاملاً شفاف و ضابطهمند باشد. ارزشگذاری کارشناسی دارایی، رعایت الزامات قانونی، نظارت مستقل و انتقال نهایی دارایی پس از ایفای کامل تعهدات پیمانکار از الزامات اصلی آن است. در واقع، هدف این نیست که صرفاً یک بدهی با یک دارایی تهاتر شود؛ هدف این است که داراییهای کمتحرک به ابزار تکمیل پروژههای نیمهتمام تبدیل شوند.
